Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine große Entscheidung. Lage, Raumaufteilung und der erste Eindruck spielen dabei eine wichtige Rolle – aber sie sind längst nicht alles. Auch der Zustand des Gebäudes, die laufenden Kosten, die Rücklage und geplante Sanierungen können darüber entscheiden, ob eine Wohnung langfristig zu dir passt. Damit du bei deinem Besichtigungstermin nichts Wichtiges übersiehst, haben wir die zentralen Punkte für dich zusammengefasst.

1. Bereite dich auf die Besichtigung vor

Schon vor dem Termin lohnt sich ein genauer Blick auf das Exposé. Notiere dir alle Fragen, die sich aus den Angaben ergeben. Fehlen Informationen zur Heizung, zu den Betriebskosten, zum Baujahr oder zur Rücklage, solltest du diese Punkte bei der Besichtigung ansprechen.

Hilfreich sind:

• das Exposé mit Grundriss
• eine vorbereitete Fragenliste
• Smartphone oder Notizblock
• Massband oder Lasermessgerät
• Fotos, sofern der Eigentümer damit einverstanden ist
• eine zweite Person als zusätzliche Einschätzung

Vergleiche den Grundriss mit der tatsächlichen Wohnung. Stimmen Raumaufteilung, Flächenangaben, Kellerabteil, Balkon, Terrasse und Stellplatz mit den Unterlagen überein?

2. Prüfe die Lage zu unterschiedlichen Zeiten

Eine Wohnung kann bei der ersten Besichtigung ruhig wirken und zu anderen Tageszeiten deutlich lauter sein. Verkehr, Schulen, Betriebe, Gastronomie oder Freizeitflächen in der Umgebung können den Alltag beeinflussen.

Achte deshalb auf folgende Fragen:

• Wie ist die Verkehrsanbindung?
• Sind Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und öffentliche Verkehrsmittel gut erreichbar?
• Wie ist die Parksituation?
• Gibt es Verkehrslärm oder andere Lärmquellen?
• Wie wirkt die Umgebung am Abend und am Wochenende?
• Sind in der Nachbarschaft größere Bauprojekte geplant?
• Passt die Lage zu deinem Arbeitsweg und deinem Alltag?

Wenn du ernsthaftes Interesse hast, solltest du die Umgebung ein zweites Mal ausserhalb des Besichtigungstermins besuchen.

3. Passt die Wohnung wirklich zu deinem Alltag?

Eine Wohnung sollte nicht nur auf den ersten Blick gefallen, sondern auch praktisch funktionieren.

Überlege dir:

• Sind die Räume sinnvoll geschnitten?
• Gibt es genügend Stauraum?
• Wo stehen Waschmaschine, Trockner und Haushaltsgeräte?
• Passen deine Möbel in die Räume?
• Gibt es ausreichend Steckdosen?
• Ist Platz für Homeoffice, Familie oder spätere Veränderungen?
• Sind Keller, Fahrradraum und Müllraum gut erreichbar?
• Gibt es einen Lift?
• Ist die Wohnung barrierearm zugänglich?
• Sind Balkon, Terrasse oder Garten tatsächlich gut nutzbar?

Beachte auch die Ausrichtung der Wohnung. Südausrichtung bedeutet häufig viel Licht, kann im Sommer aber auch zu höheren Raumtemperaturen führen. Nordseitige Räume bleiben oft kühler, erhalten dafür weniger direkte Sonne.

4. Achte auf Licht, Lärm und Raumklima

Licht und Geräusche prägen das Wohngefühl stärker, als es auf Fotos erkennbar ist. Öffne während der Besichtigung nach Möglichkeit die Fenster und höre bewusst auf Strassenverkehr, Nachbarn, Lift, Treppenhaus oder technische Anlagen.

Prüfe:

• Wie viel Tageslicht kommt in die einzelnen Räume?
• Gibt es Räume, die auch tagsüber dunkel wirken?
• Wie gut schliessen Fenster und Türen?
• Sind Geräusche aus Nachbarwohnungen oder dem Stiegenhaus hörbar?
• Gibt es auffällige Gerüche?
• Wirken einzelne Räume feucht oder ungewöhnlich kühl?
• Sind Verfärbungen, Stockflecken oder Schimmelspuren sichtbar?

Ein frisch gestrichener Raum ist nicht automatisch problematisch. Auffällige einzelne Stellen, starke Gerüche oder nur teilweise erneuerte Wandflächen solltest du aber ansprechen.

5. Nimm den Zustand genau unter die Lupe

Bei einer Besichtigung ist keine vollständige technische Prüfung möglich. Trotzdem kannst du auf sichtbare Hinweise achten.

Fenster und Türen

• Lassen sich Fenster und Türen problemlos öffnen und schliessen?
• Sind Rahmen, Dichtungen und Verglasung in gutem Zustand?
• Gibt es Zugluft, Kondenswasser oder sichtbare Feuchtigkeit?
• Funktionieren Rollläden, Jalousien und Beschläge?

Wände, Decken und Böden

• Gibt es auffällige Risse?
• Sind Wasserflecken oder Verfärbungen sichtbar?
• Wirken Böden eben und gepflegt?
• Gibt es lose Fliesen oder beschädigte Bodenbeläge?

Kleine Haarrisse müssen nicht automatisch ein ernstes Problem sein. Bei breiten, wiederkehrenden oder auffälligen Rissen empfiehlt sich jedoch eine fachliche Beurteilung.

Bad und Küche

• Funktionieren Wasserhähne und WC-Spülung?
• Läuft das Wasser ausreichend schnell ab?
• Gibt es Feuchtigkeit unter Waschbecken oder Spüle?
• Sind Silikonfugen und Fliesen in Ordnung?
• Ist eine ausreichende Belüftung vorhanden?
• Welche Geräte und Einbauten bleiben in der Wohnung?

Elektrik und Heizung

• Wie wird die Wohnung beheizt?
• Wie alt ist die Heizungsanlage?
• Sind Heizkörper oder eine Fussbodenheizung vorhanden?
• Wie wird Warmwasser erzeugt?
• Gibt es ausreichend Steckdosen?
• Wirkt der Sicherungskasten zeitgemäss?
• Wann wurden Leitungen und Elektrik zuletzt erneuert?

Wenn du bei älteren Wohnungen oder sichtbaren Mängeln unsicher bist, solltest du vor dem Kauf eine fachkundige Person hinzuziehen.

6. Schau nicht nur auf die Wohnung

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbst du nicht nur das Recht, deine Wohnung zu nutzen. Du wirst zugleich Miteigentümer der gesamten Liegenschaft. Deshalb sind auch Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Lift, Tiefgarage, Leitungen und allgemeine Flächen wichtig.

Achte beim Rundgang auf:

• Zustand von Fassade und Dach
• Sauberkeit und Pflege des Stiegenhauses
• Lift und technische Anlagen
• Keller und Gemeinschaftsräume
• Tiefgarage und Stellplätze
• sichtbare Feuchtigkeit im Keller
• Zustand von Balkonen und Terrassen
• allgemeiner Pflegezustand der Wohnanlage

Ein gepflegtes Gebäude ist ein gutes Zeichen, ersetzt aber nicht die Prüfung der Unterlagen.

7. Informiere dich über Rücklage und geplante Sanierungen

Bei einer Eigentumswohnung können neben den monatlichen Betriebskosten auch grössere gemeinschaftliche Ausgaben entstehen. Entscheidend ist deshalb, wie hoch die Rücklage der Eigentümergemeinschaft ist und welche Arbeiten geplant oder bereits beschlossen wurden.

Bitte um Einsicht in:

• aktuelle Betriebskostenabrechnung
• aktuelle Vorschreibung
• Stand der Rücklage
• Vorausschau der Hausverwaltung
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• bereits beschlossene Sanierungen
• laufende Kredite der Eigentümergemeinschaft
• grössere bekannte Schäden am Gebäude

Die jährliche Vorausschau der Hausverwaltung informiert über geplante Arbeiten, erwartete Kosten und die voraussichtlichen Beiträge zur Rücklage. Protokolle der Eigentümerversammlungen können ebenfalls Themen enthalten, die für deine Kaufentscheidung wichtig sind.

Eine niedrige monatliche Vorschreibung ist nicht automatisch positiv. Wenn die Rücklage gering ist und gleichzeitig Dach, Fassade, Lift oder Heizung saniert werden müssen, können zusätzliche Zahlungen auf die Eigentümer zukommen.

8. Lass dir die laufenden Kosten vollständig erklären

Frage nicht nur nach den klassischen Betriebskosten. Bei Wohnungseigentum können weitere laufende Aufwendungen anfallen.

Dazu gehören beispielsweise:

• Betriebskosten
• Heiz- und Warmwasserkosten
• Beiträge zur Rücklage
• Verwaltungskosten
• Kosten für Lift oder Gemeinschaftsanlagen
• Annuitäten aus bestehenden Darlehen
• Stellplatz- oder Garagenkosten
• sonstige Aufwendungen der Eigentümergemeinschaft

Die Abrechnung einer Eigentumswohnung umfasst üblicherweise mehr als nur Wasser, Kanal, Müllabfuhr und Hausbetreuung. Auch Rücklagen, Erhaltungsarbeiten oder Kreditrückzahlungen können relevant sein.

Lass dir möglichst die tatsächlichen Abrechnungen der vergangenen Jahre zeigen. So erhältst du ein realistischeres Bild als durch eine einzelne monatliche Zahl im Exposé.

9. Prüfe den Energieausweis

Der Energieausweis gibt Auskunft über die energetische Qualität des Gebäudes. Er enthält unter anderem Angaben zum Heizwärmebedarf und zur Gesamtenergieeffizienz.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt und dem Käufer ausgehändigt werden. Er darf grundsätzlich nicht älter als zehn Jahre sein. Relevante Energiekennzahlen müssen bereits im Immobilieninserat angegeben werden.

Frage zusätzlich nach:

• tatsächlichem Energieverbrauch
• Heizkosten der vergangenen Jahre
• Alter und Art der Heizungsanlage
• bereits erfolgten thermischen Sanierungen
• geplanten Verbesserungen an Fassade, Dach oder Fenstern

Der tatsächliche Verbrauch hängt immer auch vom individuellen Heiz- und Wohnverhalten ab.

10. Kläre, was genau zur Wohnung gehört

Nicht alles, was bei der Besichtigung gezeigt wird, ist automatisch Bestandteil des Kaufgegenstands.

Kläre deshalb:

• Gehört der Stellplatz oder die Garage rechtlich zur Wohnung?
• Ist das Kellerabteil eindeutig zugeordnet?
• Bleiben Küche, Einbaumöbel oder andere Einrichtungsgegenstände erhalten?
• Gibt es Sondernutzungsrechte an Garten, Terrasse oder Abstellflächen?
• Sind Umbauten und zusammengelegte Räume genehmigt?
• Gibt es Einschränkungen bei Vermietung oder Nutzung?
• Welche Regelungen gelten für Haustiere?
• Darf die Wohnung touristisch oder kurzfristig vermietet werden?
• Welche Regeln bestehen für bauliche Veränderungen?

Der Wohnungseigentumsvertrag regelt unter anderem die Nutzungsrechte, die Verwaltung und mögliche Vereinbarungen zu allgemeinen Flächen. Er sollte deshalb vor dem Kauf sorgfältig geprüft werden.

11. Finanzierungsrahmen und Nebenkosten nicht vergessen

Neben dem Kaufpreis fallen beim Erwerb einer Eigentumswohnung weitere Kosten an. Dazu können insbesondere Grunderwerbsteuer, Grundbuchseintragung, Vertragserrichtung, Beglaubigungen, Finanzierungskosten und eine allfällige Maklerprovision gehören.

In Österreich beträgt die Grunderwerbsteuer beim regulären Kauf grundsätzlich 3,5 Prozent des Kaufpreises. Für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch fällt grundsätzlich eine Gebühr von 1,1 Prozent an. Bei einer eingetragenen Hypothek können weitere Gebühren entstehen. Die konkrete Höhe der gesamten Nebenkosten muss für jeden Kauf individuell berechnet werden.

Kläre deinen realistischen Finanzierungsrahmen am besten vor einem verbindlichen Kaufanbot. Rechne dabei auch mögliche Renovierungen, Einrichtung und finanzielle Reserven ein.

12. Unterschreibe kein Kaufanbot unter Zeitdruck

Ein Kaufanbot ist nicht einfach eine unverbindliche Reservierung. Ein verbindliches Kaufanbot ist grundsätzlich rechtlich bindend. Gesetzliche Rücktrittsmöglichkeiten bestehen nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Bevor du unterschreibst, sollten daher insbesondere folgende Punkte geklärt sein:

• Finanzierung
• Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
• mitverkauftes Inventar
• Übergabezeitpunkt
• bekannte Mängel
• rechtliche Situation
• Grundbuchstand
• Wohnungseigentumsvertrag
• offene Sanierungen und Kosten
• allfällige Bedingungen im Kaufanbot

Wenn deine Kaufentscheidung von einer Finanzierungszusage oder einer anderen Voraussetzung abhängt, muss dies entsprechend im Anbot berücksichtigt werden. Lass rechtlich verbindliche Unterlagen vor der Unterschrift von einer geeigneten rechtskundigen Person prüfen.

13. Vereinbare bei ernsthaftem Interesse einen zweiten Termin

Eine zweite Besichtigung ist kein Zeichen von Unsicherheit, sondern eine vernünftige Absicherung. Beim ersten Termin konzentrierst du dich häufig auf Raumgefühl, Lage und Ausstattung. Beim zweiten Termin fallen technische und organisatorische Details leichter auf.

Besichtige die Wohnung nach Möglichkeit:

• bei Tageslicht
• zu einer anderen Tageszeit
• gemeinsam mit einer zweiten Person
• bei älteren Objekten gegebenenfalls mit einem Sachverständigen
• erst nach Durchsicht der wichtigsten Unterlagen

Gut vorbereitet zur passenden Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung sollte nicht nur auf den ersten Blick überzeugen. Erst wenn Lage, Zustand, Kosten, Unterlagen und rechtliche Rahmenbedingungen zusammenpassen, entsteht eine solide Grundlage für deine Entscheidung.

Du suchst eine Eigentumswohnung in Vorarlberg oder möchtest ein interessantes Objekt genauer kennenlernen?

Wir begleiten dich persönlich – von der ersten Besichtigung bis zur weiteren Abwicklung. Nimm gerne unverbindlich Kontakt mit uns auf und hinterlege dein Suchprofil. Wir informieren dich, sobald eine passende Immobilie verfügbar ist.